Cohousing via een coöperatieve vennootschap: een goed idee?

Alternatieve woonvormen zijn al verschillende jaren een hot topic, zowel op politiek als maatschappelijk vlak. Eind 2018 waren er in Vlaanderen en Brussel, volgens een studie van VZW Samenhuizen, al meer dan 133 co-wonen en cohousing projecten actief of nog in oprichting. Dit alles is goed voor maar liefst 1.282 wooneenheden in gemeenschappelijke woonvormen.  

De laatste tijd wint vooral cohousing aan belang. Hoewel cohousing een maatschappelijke evolutie uitmaakt, is het juridisch kader errond eerder beperkt waardoor de oprichting en de organisatie van een cohousing-project er niet gemakkelijker op wordt.

In deze nieuwsbrief zal worden stilgestaan bij de zogenaamde “coöperatieve vennootschappen” als mogelijkheid om een cohousing-project op te starten.

  1. Wat is cohousing?

Cohousing is een alternatieve vorm van wonen waarbij een groep mensen naast hun privéwoning ook een aantal gemeenschappelijke ruimtes ter beschikking hebben, zoals bijvoorbeeld een gemeenschappelijke tuin of ontspanningsruimte. Aan cohousing zijn verschillende voordelen verbonden. Vaak worden hierbij het toenemend sociaal contact en een efficiënter ruimtegebruik aangehaald. De toegang tot bepaalde gemeenschappelijke ruimtes, vermindert immers de oppervlakte van de individuele woningen.

Een frequent gehoord nadeel is echter dat het opstartproces dikwijls een lange tijd in beslag kan nemen (onder meer door het zoeken naar financiële middelen, een geschikt pand of een geschikte bouwgrond, enz.)

2. Welke mogelijkheden bestaan er in de opstartfase?

Wanneer een cohousing-project van start gaat, kan men er onder meer voor kiezen om het appartementsrecht van toepassing te verklaren. Het appartementsrecht gaat echter uit van een zakelijke benadering, terwijl cohousers vaak een meer persoonlijke benadering verkiezen.

Een andere, in Vlaanderen minder gekende, mogelijkheid is het beroep doen op de figuur van de coöperatieve vennootschap, die vanaf 1 mei 2019 zal worden geregeld door Boek 6 van het nieuwe wetboek van vennootschappen en verenigingen.  In tegenstelling tot in onze buurlanden (vb. Frankrijk) bestaat er in België geen specifieke vennootschapsvorm voor cohousing, waardoor de coöperatieve vennootschap vaak naar voor wordt geschoven als meest aangewezen vennootschapsvorm. De coöperatieve vennootschap heeft immers tot doel om in de (woon)behoeften van haar aandeelhouders te voorzien.

In de praktijk zal de coöperatieve vennootschap in vele gevallen bepaalde panden kopen en/of verbouwen tot een cohousing-project en daarna verhuren aan de bewoners, die tegen betaling ook aandeelhouder zijn in de coöperatieve vennootschap. Op die manier huren de bewoners van het cohousing-project eigenlijk deels van zichzelf, aangezien zij ook aandeelhouder van de vennootschap zijn. In dit geval zal de coöperatieve vennootschap – en dus onrechtstreeks ook de cohousers zelf – eveneens instaan voor het beheer van het cohousing-project in de bewoningsfase.

Anders dan in het appartementsrecht, kadert de coöperatieve vennootschap bijgevolg in een meer persoonlijke benadering.

In Vlaanderen en Brussel zijn er enkele van dergelijke coöperatieve vennootschappen (die erkend werden door de Nationale Raad voor de Coöperatie, aangezien zij aan bepaalde wettelijke voorwaarden voldoen) actief.  Een erkenning bevestigt nogmaals dat een coöperatieve vennootschap een sociaal verantwoord ondernemerschap bevordert. Een dergelijke erkenning heeft bovendien enkele voordelen op sociaal en fiscaal vlak.

Deze coöperatieve vennootschappen willen vaak een antwoord bieden op de krapte van de (sociale) huurmarkt door in duurzame en betaalbare cohousing-projecten te voorzien.

3. Besluit

In België bestaat er, in tegenstelling tot bijvoorbeeld in Frankrijk, geen specifieke vennootschapsvorm voor cohousing. Er kan echter worden geopteerd om cohousing onder te brengen onder een erkende coöperatieve vennootschap. In dit geval zijn de bewoners aandeelhouder in de vennootschap en huren zij tegelijkertijd van de coöperatieve vennootschap. Men huurt bijgevolg als het ware deels van zichzelf.

Wooncoöperaties kunnen bovendien aanzienlijke voordelen opleveren voor de maatschappij. Het kan een aanvulling zijn op de krapte van de sociale huurmarkt en het biedt een mogelijkheid tot betaalbaar wonen op de privéhuurmarkt.

Het is echter afwachten of er in de toekomst meer gebruik zal worden gemaakt van dergelijke coöperatieve vennootschappen.

Voor verdere vragen kan u contact opnemen met Stefanie Debeuf of met Elke Paenhuysen:

stefaniedebeuf@adhemar.law

elkepaenhuysen@adhemar.law